各務原市で住み替えるなら売却と購入どちらが先？流れと資金の考え方

住み替えでは、今の家を先に売る「売り先行」と、新しい家を先に買う「買い先行」の2つの進め方があります。資金に余裕を持って進めたいなら売り先行、新居をじっくり選びたいなら買い先行が向いています。どちらが合うかは、住宅ローンの残り方や引っ越したい時期で変わります。

各務原市でも、「子どもが大きくなって手狭になった」「親の近くに住みたい」「平屋に移りたい」といった住み替えのご相談をよくいただきます。そのとき多いのが、「売るのと買うの、どちらから動けばいいの？」というご質問です。

この記事では、2つの進め方の違いと選び方、住宅ローンが残っている場合の考え方、知っておきたい税金の特例を順番に整理します。

住み替えの進め方は「売り先行」と「買い先行」

売り先行は、今の家の売却を先に決めてから新しい家を買う方法です。売れた金額がわかってから次の家を選べるので、資金計画を立てやすいのが特徴です。

買い先行は、新しい家を先に決めてから今の家を売る方法です。気に入った家をじっくり探せる一方で、今の家が売れるまでの資金のやりくりを考えておく必要があります。

それぞれの特徴を表にまとめると、次のようになります。

どちらが正解ということはなく、ご家族の状況に合わせて選ぶことが大切です。

どちらが向いているかを決める3つの目安

迷ったときは、次の3つを家族で話し合ってみると、進め方が見えてきます。

• 資金：今の家を売ったお金を、次の家の購入資金に充てる予定があるか
• 時期：入学や転勤など、引っ越したい時期が決まっているか
• こだわり：エリアや間取りなど、新居の条件にどれだけこだわりたいか

売却したお金を次の家の資金に充てる予定なら、売り先行のほうが計画を立てやすくなります。反対に、資金に余裕があり、条件に合う家が出たらすぐに決めたい場合は、買い先行が合うこともあります。

たとえば、お子さんの小学校入学に合わせて春までに引っ越したい場合は、時期から逆算することが大切です。売却と購入のどちらかが遅れたときにどうするか（仮住まいを用意するか、引き渡しの時期を調整するか）を、最初に決めておくと安心です。

一方で、「この学校区で探している」「平屋で駐車場が2台分ほしい」など条件がはっきりしている場合は、希望に合う家がいつ出てくるかわかりません。その場合は、先に今の家の査定だけ受けて資金の目安をつかんでおき、条件に合う家が出たときにすぐ判断できるよう準備しておく、という進め方もあります。

今の家の住宅ローンが残っている場合

住宅ローンが残っている家を売るときは、売却代金でローンを完済し、家にかかっている抵当権（金融機関が家を担保にしている権利）を外してから引き渡すのが一般的です。

そのため、住み替えの最初の一歩は、今の家がいくらくらいで売れそうかと、ローンがいくら残っているかを確かめることです。この2つがわかると、売り先行と買い先行のどちらが現実的かも判断しやすくなります。

売却額でローンを返しきれない場合に、残りのローンを新しい家のローンにまとめる「住み替えローン」という商品を扱う金融機関もあります。取り扱いの有無や条件は金融機関によって異なるため、早めに確認しておきましょう。

あわせて、今借りている金融機関に、ローンを一括で返すときの手続きや手数料の有無、返済日の決め方も確認しておくと、引き渡しの日程を組みやすくなります。

資金計画に不安がある場合は、当社からファイナンシャルプランナー（FP）をご紹介することもできます。

住み替えで知っておきたい税金の特例

住んでいる家を売って利益（譲渡所得）が出た場合は、「マイホームを売ったときの特例」により、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる場合があります。

国税庁が示している主な要件には、次のようなものがあります。

• 住んでいる家、または住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る家であること
• 売った年の前年・前々年に、この特例などを受けていないこと
• 親子や夫婦など、特別な関係のある人に売ったものではないこと

この特例は自動で適用されるものではありません。売った年の翌年に確定申告を行い、譲渡所得の内訳書を添付して税務署に提出する必要があります。

新しい家の住宅ローン控除との関係に注意

住み替えで特に気をつけたいのが、新しい家で受けようとする住宅ローン控除との関係です。国税庁によると、新居に入居した年やその前年・前々年に、このマイホームの特例を受けた場合は、住宅ローン控除を受けられません。

また、入居した年の翌年から3年目までの間に、前の家を売ってこの特例を受けた場合も、住宅ローン控除は受けられないとされています。どちらの制度を使うほうがよいかはご家庭ごとに変わるため、売却の前に税理士や税務署へ確認することをおすすめします。税理士のご紹介も可能です。

参考: マイホームを売ったときの特例（国税庁）

住み替えをスムーズに進める準備

住み替えは、売却と購入の2つの手続きを同時に進めるのが難しいところです。次の順番で準備すると、無理のないスケジュールを立てやすくなります。

1. 今の家の査定を受ける：売れそうな金額の目安を知ることが、資金計画の出発点です。
2. ローン残高と手持ち資金を確認する：金融機関の返済予定表などで残高を確かめます。
3. 売り先行か買い先行かを決める：資金・時期・こだわりの3つをもとに家族で決めます。
4. 新居の条件を整理する：エリア、広さ、学校区など、ゆずれない条件に順番をつけます。
5. 引き渡しと引っ越しの日程を調整する：売却と購入の引き渡し日を近づけられると、仮住まいや費用の重なりを減らしやすくなります。

当社では、今の家の売却と新しい家探しの両方のご相談をお受けしています。売却と購入のタイミングを一緒に考えながら、住み替え全体のスケジュールづくりをお手伝いします。

※本記事は2026年10月時点の情報です（国税庁の掲載内容は「令和8年4月1日現在法令等」）。最新の情報は国税庁などの公式サイトでご確認ください。

まとめ

住み替えは、資金計画を立てやすい「売り先行」と、新居をじっくり選べる「買い先行」のどちらかで進めます。選ぶときは、資金・時期・こだわりの3つを家族で整理してみてください。

住宅ローンの残り方や、税金の特例と住宅ローン控除の関係によって、合う進め方は変わります。まずは今の家の価値を知るところから、無理のない計画を立てていきましょう。

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