各務原市の任意売却とは？住宅ローンの返済が苦しいときに早めに相談したいこと

住宅ローンの返済が苦しくなったら、まず借入先の金融機関に相談し、返済を続けるのが難しい場合は「任意売却」で家を売る方法を考えます。任意売却は金融機関の同意を得て進める売却なので、延滞が長引いて競売の手続きが進む前に、早めに動くほど選べる方法が多くなります。

「収入が減って、来月の返済が心配」「もう何か月か遅れていて、どうすればいいかわからない」。こうしたお悩みは、誰にも言えずに一人で抱えてしまいがちです。けれども、手順を知っておくだけでも、次に何をすればよいかが見えてきます。

この記事では、住宅金融支援機構（フラット35などを扱う国の機関）や裁判所、各務原市が公表している情報をもとに、任意売却の仕組みと進め方を整理します。

任意売却とは？競売との違い

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなったときに、お金を貸している金融機関の同意を得て、ふつうの不動産取引として家を売り、その代金を返済にあてる方法です。

家には住宅ローンを借りるときに「抵当権」（返済できないときに金融機関が家を売って回収できる権利）が付いています。売却代金でローンを全額返せない場合、金融機関が抵当権を外すことに同意しなければ、買い手に家を引き渡せません。そのため、任意売却では金融機関との調整が欠かせません。

返済が止まったまま話し合いが進まないと、金融機関は裁判所に「競売（けいばい）」を申し立てることがあります。競売は、裁判所の手続きで家を売る方法です。住宅金融支援機構の任意売却パンフレットでは、次のような観点から任意売却をすすめています。

比べる点	任意売却	競売
売り方	不動産会社が買い手を探す、ふつうの売買	裁判所の手続き（入札など）
売れる価格	一般的に競売より高く売れることが期待される	裁判所が定めた基準をもとに入札で決まる
引き渡しの時期	買い手との話し合いで調整しやすい	裁判所の手続きに沿って進む
費用	仲介手数料などを売却代金から差し引ける場合がある	代金は法律の順位で債権者に分けられる

競売では、裁判所が執行官などに家を調べさせ、その資料が買受希望者向けに公開されます。任意売却なら、ふつうの売却と同じように、近所への配慮をしながら販売を進めることもできます。

参考: 任意売却パンフレット（住宅金融支援機構・令和8年4月）／売却手続の流れ（裁判所 不動産競売物件情報サイト）

返済が苦しくなったら、最初に金融機関へ

家を売るかどうかを決める前に、まずは借入先の金融機関に「返済が苦しくなりそうだ」と伝えましょう。延滞してからではなく、遅れる前に相談するのが大切です。

住宅金融支援機構の場合、返済方法の変更は返済中の金融機関が窓口で、手数料はかからないと案内されています。変更できる内容は金融機関や契約によって違い、審査があるため、希望どおりになるとは限りません。それでも、相談の記録を残しておくことは、その後の話し合いの土台になります。

相談の前に、住宅ローンの返済予定表（残高がわかるもの）、収入が減った事情がわかる給与明細など、ほかの借入れの一覧、税金の支払い状況を手元にそろえておくと、話が早く進みます。

延滞が続くと、分割で返す権利（「期限の利益」といいます）を失い、残りのローンを一括で返すよう求められることがあります。こうなると、任意売却をするか、競売になるかという段階に進みます。

なお、フラット35を利用している方は注意が必要です。住宅金融支援機構のパンフレットでは、一定の時期以降に申し込んだ新機構団信（団体信用生命保険）について、一括返済の請求期限日をもって保障が終わる場合があると案内されています。ご自身の契約がどうなるかは、返済中の金融機関で確認してください。

参考: 返済方法の変更を希望するとき（住宅金融支援機構）

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任意売却の流れ（住宅金融支援機構の例）

任意売却は、売り出す価格も、売る相手と金額も、金融機関の確認を受けながら進みます。ここでは、手順を公表している住宅金融支援機構の例で流れを見てみます。銀行など、ほかの金融機関では書類や順番が異なることがあります。

1. 任意売却の申し出：「任意売却に関する申出書」を出します。仲介する不動産会社は、原則としてご本人が選びます
2. 査定と売出価格の確認：不動産会社が物件を調べて価格査定書などを提出し、金融機関側が売出価格を通知します
3. 媒介契約：通知された価格をもとに、不動産会社と専任媒介契約または専属専任媒介契約を結びます
4. 販売活動：ホームページへの掲載などで広く買い手を探し、求めに応じて状況を報告します
5. 購入希望者の報告：買い手が見つかったら、価格と差し引く費用の明細を出し、抵当権を外せるか確認を受けます（通知まで2週間程度）
6. 売買契約と引き渡し：承諾を得てから売買契約を結び、代金の決済と同時に抵当権を外します

パンフレットでは、機構が業務を債権回収会社に任せる場合、申出書を出してから委託まで通常3か月程度かかるとされています。また、最初の媒介契約から6か月たっても購入希望者が現れない場合などは、任意売却をやめて競売の手続きに進むことがあるとも書かれています。

つまり、任意売却は「いつでも好きなときに」できるわけではなく、時間に限りがあります。早めに相談したほうがよいのは、このためです。

任意売却の進め方や条件は、借入先の金融機関や、ほかに借入れ・税金の滞納があるかどうかで大きく変わります。この記事の流れは一つの例として読み、実際の手順は金融機関と確認しながら進めてください。

売却全体の流れや書類については、各務原市で家を売却する流れと必要書類もあわせてご覧ください。

売った後に残るローンと、費用・引っ越しの考え方

任意売却をしても、売却代金でローンを返しきれなければ、残った分の返済義務はなくなりません。ただし、その後の返し方は話し合いで決めていくことになります。

残ったローンはどうなる？

住宅金融支援機構のパンフレットでは、任意売却後に残った債務について、破産免責を受けた方を除き返済義務は残るとしたうえで、生活状況などをふまえて返済できる金額を一緒に決めていくと案内されています。連帯保証人がいる場合は、その方にも返済義務が残ります。

ほかにも借入れがあり、家を売っても生活の立て直しが難しい場合は、債務整理（個人再生や自己破産など）を考えることもあります。これは法律の専門家に相談する内容です。

各務原市では、市役所の市民相談室で弁護士による無料の法律相談（予約制）が行われているほか、国が設立した法テラスでも、収入などの条件を満たせば無料で法律相談を受けられます。

売るときの費用と引っ越し

「手元にお金がないのに、売るための費用が払えるのか」と心配される方は少なくありません。住宅金融支援機構の場合、手続きに協力すれば、状況によって売却代金から仲介手数料や抵当権を外す登記の費用などを差し引ける場合があるとされています。

気になること	考え方（住宅金融支援機構の例）
仲介手数料・登記の費用	売却代金から差し引けるか、事前に金融機関側と確認する
滞納している税金・管理費	差押えなどがあると、その解除についても調整が必要
引っ越しの時期	競売に比べて調整しやすく、退去後の生活設計を立てやすい

どの費用を差し引けるかは金融機関の判断によります。売却の前に、何をいくら差し引く予定なのかを一覧にして確認しておくと安心です。売った後の税金が気になる場合も、当社から税理士をご紹介できます。

参考: 任意売却パンフレット（住宅金融支援機構）／相談の窓口・日程（各務原市）／無料法律相談のご利用の流れ（法テラス）

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任意売却を当社にご相談いただく場合

任意売却では、不動産会社が査定・販売・金融機関への報告を担います。当社では、各務原市全域の一戸建て・土地・マンションについて、次のようなお手伝いをしています。

• 家の価格査定（無料）と、金融機関に出す査定書の準備
• 売り出しから買い手探し、販売状況の報告
• 登記は司法書士、税金は税理士、今後の家計はFPのご紹介（窓口は当社）
• 引き渡しの時期や、引っ越し先探しのご相談

ご相談の内容は外にもれないよう配慮し、販売の写真や案内も、ご近所に事情が伝わりにくい方法をご相談しながら進めます。「まだ延滞はしていないけれど、売ったらいくらになるか知りたい」という段階でも、遠慮なくお声がけください。

物件によっては当社での買取もご相談いただけます。ただし任意売却の場合、売る価格は金融機関の確認が必要なため、まずは仲介と比べながら考えるのが一般的です。ローンが残っていても通常どおり完済できそうな場合は、住宅ローンが残っている家を売却する方法もご覧ください。

よくある質問

※本記事は2026年11月時点の情報です。最新情報は各公式サイトや借入先の金融機関でご確認ください。

まとめ

住宅ローンの返済が苦しくなったら、まず借入先の金融機関に相談し、続けるのが難しければ任意売却を考えます。任意売却は金融機関の同意を得て進めるふつうの売却で、競売に比べて価格や引っ越しの時期を調整しやすいのが特徴です。

一方で、売り出し価格の確認や販売期間には限りがあり、売った後に残ったローンの返済義務も原則として続きます。時間に余裕があるうちに、家の価値とローン残高を知っておくことが、選べる道を増やす第一歩です。

各務原市の家のことで返済に不安がある方は、一人で抱え込まずにご相談ください。必要に応じて司法書士・税理士・FPをご紹介し、当社が窓口になって進めます。