各務原市で離婚に伴い家を売る流れ｜住宅ローン・名義・財産分与の確認

離婚に伴って各務原市の家を売るときは、まず「家の名義」「住宅ローンの名義と残高」「家の今の価値」の3つを確認することから始めます。この3つがわかると、売るか住み続けるか、売るならどう分けるかを夫婦で話し合う材料がそろいます。

「離婚の話が進んでいるが、家をどうすればいいかわからない」「相手と直接話すのがつらい」というご相談をいただくことがあります。気持ちの負担が大きい時期だからこそ、手順を先に知っておくと進めやすくなります。

この記事では、法務省・裁判所・国税庁・各務原市が公表している情報をもとに、売却の流れと、財産分与や税金で気をつけたい点を整理します。

最初に確認したい「名義・ローン・家の価値」

家をどうするかを話し合う前に、事実を3つ確認しておきましょう。思い込みのまま話を進めると、あとで「名義が違った」「ローンの残りが思ったより多かった」と話が振り出しに戻ることがあります。

確認すること	見るもの・確認先
家（土地・建物）の名義	登記識別情報（権利証）、法務局で取れる登記事項証明書。夫婦の共有名義かどうか、持分の割合も見る
住宅ローンの名義と残高	返済予定表や金融機関からの通知。誰が借りているか、連帯保証人や連帯債務者になっているか
家の今の価値	不動産会社の査定。ローン残高と比べるための目安になる

たとえば、夫婦の共有名義で、住宅ローンも二人で組んでいる場合は、家を出る側もローンの返済の責任から自動的に外れるわけではありません。ローンの契約は金融機関との約束なので、離婚しても契約の内容はそのまま続くのが一般的です。

査定額とローン残高を比べると、「売ればローンを返し終えられるか」がわかります。当社の査定は無料で、離婚の話し合いが決まっていない段階でもご相談いただけます。

売るか、どちらかが住み続けるか

家の扱いは、大きく分けると「売って分ける」か「どちらかが住み続ける」かです。どちらが正しいということはなく、お子さまの学校、収入、ローンの状況によって選び方が変わります。

選び方	よいところ	気をつけたいこと
売って代金を分ける	お金で分けるので整理しやすい。ローンも完済できれば関係が残らない	引っ越しが必要。売れるまで時間がかかることもある
どちらかが住み続ける	子どもの学校や生活環境を変えずにすむ	名義やローンの名義が出ていく側のままだと、あとで問題になりやすい。名義の変更には金融機関の承諾が必要になることが多い

住み続ける場合は、住む人の収入でローンを借り換えられるかどうかが大きなポイントになります。借り換えや資金計画の相談には、当社からファイナンシャルプランナー（FP）をご紹介できます。

一方で、「将来どちらにするか決めるために、今の価値だけ知りたい」という段階でも査定はご利用いただけます。売ることを決めてから相談しなければならない、ということはありません。

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離婚に伴って家を売る流れ

売却の大きな流れはふつうの売却と同じですが、離婚の場合は「名義人全員の同意」と「代金の分け方」を途中で決めておく必要があります。

1. 相談・査定（名義・ローン残高・家の価値を確認）
2. 売るかどうか、売り出す時期、代金の分け方を夫婦で話し合う
3. 媒介契約を結び、売り出す（共有名義なら全員が売主になる）
4. 買主が決まったら売買契約
5. 引き渡しの日に代金を受け取り、住宅ローンを返して抵当権を消す
6. 残ったお金を分け、利益が出た場合は翌年に確定申告

共有名義の家は、民法のルールで、家全体を売るには共有者全員の同意が必要です。どちらか一人の判断だけでは家全体を売れないため、売るかどうかは早めに話し合っておきましょう。

売った代金でローンを返しきれない場合

住宅ローンが残っている家は、引き渡しの日にローンを返し、金融機関の抵当権（ローンの担保）を消してから買主に引き渡すのが一般的です。売った代金がローン残高に届かない場合は、差額を手持ちのお金で用意するか、金融機関との相談が必要になります。

ローンが残っている家の売り方は、各務原市で住宅ローンが残っている家を売却する方法でくわしく紹介しています。

名義の変更や抵当権を消す登記は、当社から司法書士をご紹介できます。書類の準備も当社からご案内しますので、売却の相談とあわせてお声がけください。

参考: 民法（e-Gov法令検索）

財産分与の基本と請求できる期限

財産分与とは、夫婦が結婚している間に協力して築いた財産を、離婚するときや離婚した後に分けることです。家の名義が夫婦の一方だけでも、夫婦の協力で手に入れたものであれば、分ける対象になると法務省は説明しています。

分け方は話し合いが基本

分け方は、まず夫婦の話し合いで決めます。まとまらない場合は家庭裁判所に調停や審判を申し立てることができ、法務省によると、審判では財産を2分の1ずつに分けるよう命じられることが多いとされています。

家を売って分けるなら、「売った代金からローンや売却の費用を引いた残りをどう分けるか」を決めておくと、引き渡しの後に迷わずにすみます。

2026年4月から請求期限が5年に

民法の改正により、令和8年（2026年）4月1日以降に離婚した場合、家庭裁判所に財産分与を申し立てられる期限は離婚から5年になりました。それより前に離婚した場合は、これまでどおり2年です。

「家のことは離婚してから考えよう」と後回しにしていると、期限が近づいてしまうこともあります。家をどうするかは、離婚の話し合いと並行して進めておくと安心です。

財産分与の条件や法的な判断は、当社が代わりに決めることはできません。各務原市では弁護士による無料の法律相談（予約制）を行っていますので、市のホームページで日程を確認してみてください。当社では、話し合いに使える査定書の作成や、売る場合の段取りをお手伝いします。

参考: りこんポータル（法務省）／財産分与請求調停（裁判所）／法律相談（各務原市ホームページ）

離婚で家を売るときの税金

税金は、「家を売ってお金で分ける」か「家そのものを相手に渡す」かで考え方が変わります。どちらの場合も、税金がかかるのは利益が出たときです。

売ってお金で分ける場合

家を売って利益が出たときは、売主（名義人）に譲渡所得の税金がかかります。自分が住んでいた家を売る場合は、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例を使える可能性があります。

ただし国税庁によると、この特例は住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件です。先に家を出た方は、この期限に気をつけましょう。また、夫婦や親子など特別な関係がある人に売った場合は対象になりません。

家そのものを財産分与で渡す場合

• 渡した側：渡したときの家の時価で売ったものとして、譲渡所得の税金の対象になる
• 受け取った側：通常、贈与税はかからない（分与の額が多すぎる場合や、税金を逃れるための離婚と認められる場合は例外）
• 受け取った人が後で売るときは、分与を受けた日にその時の時価で取得したものとして扱われる

「お金を受け取っていないのに税金がかかるの？」と驚かれる方もいます。特例が使えるかどうかや税額は個別の事情で変わるため、売却や名義変更の前にご相談ください。当社から税理士をご紹介できます。

参考: 離婚して土地建物などを渡したとき（国税庁）／離婚して財産をもらったとき（国税庁）／マイホームを売ったときの特例（国税庁）

※本記事は2026年10月時点の情報です。最新の情報は各公式サイトでご確認ください。

まとめ

離婚に伴って家を売るときは、まず名義、住宅ローンの名義と残高、家の今の価値の3つを確認しましょう。そのうえで、売って分けるか住み続けるかを話し合い、財産分与の期限や税金の扱いも早めに押さえておくことが大切です。

「まだ離婚が決まったわけではない」「相手に知られずに価値だけ知りたい」という段階でも、ご相談いただけます。ご事情に配慮しながら、各務原市の家の売却を一緒に考えます。

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