各務原市で土地・空き地を売る流れ｜境界の確認と古家を解体するかの判断

各務原市で土地や空き地を売るときは、まず査定で「古家付きのまま売る場合」と「更地にして売る場合」の両方を比べ、解体は急がずに決めるのがおすすめです。あわせて、隣の土地との境界がはっきりしているかを早めに確認しておくと、売り出してからの手続きが進めやすくなります。

「親から相続した土地を使う予定がない」「古い家が建ったままで、壊したほうが売れるのか分からない」というご相談をよくいただきます。

この記事では、国税庁・法務省・各務原市の公表している情報をもとに、土地を売るときの流れと、迷いやすいポイントを順番に整理します。

土地・空き地を売る流れは5つの段階

土地の売却も、家の売却と大きな流れは同じです。ただし土地の場合は、境界の確認と、建物が残っているときの解体をどうするかが途中に入るのが特徴です。

段階	主にすること
1. 相談・査定	名義・面積・境界の状況を確認し、古家付きと更地の両方で売り方を比べる
2. 売り方を決める	解体の有無、測量が必要か、売り出す時期を決めて媒介契約を結ぶ
3. 売り出し・買主探し	現地の案内、買主からの質問（境界・埋設物・上下水道など）への回答
4. 売買契約	境界の明示や引き渡しの条件を契約書で取り決める
5. 引き渡し・確定申告	代金の受け取りと名義変更。利益が出たときは翌年に確定申告

たとえば、親から相続した土地で名義が亡くなった方のままになっている場合は、売る前に相続登記が必要です。当社から司法書士をご紹介できますので、売却の相談とあわせてお声がけください。

査定の前に、登記識別情報（権利証）、固定資産税の納税通知書、土地を買ったときの契約書や測量図が手元にあるか見ておくと、話が早く進みます。見つからなくても相談はできますので、探せる範囲で大丈夫です。

売却全体の流れや段階ごとの書類は、各務原市で家を売却する流れと必要書類でくわしく紹介しています。

境界と測量は早めに確認する

土地を買う人にとって、「どこからどこまでが買う土地なのか」は大切な確認事項です。境界の目印がない、隣の方と認識がずれている、といった状態は、売り出してから話が止まる原因になりやすいため、早めに確認しておきましょう。

「筆界」と「境界」は同じとは限らない

筆界（ひっかい）とは、土地が登記されたときに、その土地の範囲を区切るために定められた線のことです。法務省によると、筆界は当事者同士の合意で変えることはできません。

一方で、ふだん使う「境界」という言葉は、所有権の範囲を指すこともあり、筆界と一致しない場合があります。ブロック塀やフェンスの位置が、そのまま筆界とは限らない点に注意が必要です。

まず確認したいこと

まずは、現地に境界標（杭やプレートなどの目印）が残っているかを見てみましょう。あわせて、法務局にその土地の地積測量図（土地の形や面積を測った図面）があるか、以前に隣の方と境界を確認した記録があるかも手がかりになります。

地積測量図は、昔の土地では法務局に備え付けられていないこともあります。その場合や、目印がなくなっている場合は、測量が必要になることがあります。測量は土地家屋調査士などの専門家が行います。どこまでの測量が必要かは、買主の希望や土地の状況によって変わるため、査定のときに一緒に確認します。

隣の方との話し合いで筆界がはっきりしないときは、法務局の「筆界特定制度」という仕組みもあります。筆界特定登記官が、外部の専門家の意見をふまえて、もともとの筆界の位置を明らかにする制度です。裁判をしなくても公的な判断が示される一方、所有権の範囲そのものを決めるものではないとされています。

参考: 筆界特定制度（法務省）

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古家は解体する？そのまま売る？

古い家が建っている土地は、解体してから売る方法と、古家付きのまま売る方法があります。どちらがよいかは土地や建物の状態、売る時期によって変わるため、解体の前に両方の売り方を比べることが大切です。解体した建物は元に戻せません。

比べるところ	古家付きのまま売る	解体して更地で売る
先にかかるお金	解体費用を先に用意しなくてよい	売れる前に解体費用がかかる
買う人の見え方	建物を直して使いたい人も検討できる	土地の広さや形がイメージしやすい
固定資産税	住宅用地の特例が続く（管理が適切な場合）	特例がなくなり、土地の税額が増えることがある
売るまでの時間	すぐに売り出せる	片付けや工事、届出の期間が必要

古家付きで売り出し、買主が決まってから「解体して引き渡す」「買主が自分で解体する」といった条件を話し合う進め方もあります。たとえば、遠方に住んでいて解体の立ち会いが難しい場合は、先に売り出して買主の希望を聞いてから決めるほうが、負担を抑えられることがあります。

解体を考えるときは、当社から解体業者の見積もりもご紹介できます。見積もりがあると、「解体して売る場合」の手元に残るお金も比べやすくなります。解体するときの届出や登記、固定資産税の注意点は、各務原市の空き家解体補助金と、解体前に確認したいことをご覧ください。

自分が住んでいた家を壊して売るなら「1年以内」に注意

自分が住んでいた家（マイホーム）を売るときは、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。国税庁によると、家を取り壊して土地を売る場合も対象になりますが、次の条件をすべて満たす必要があります。

• 家を取り壊した日から1年以内に、土地の売買契約を結ぶ
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
• 取り壊してから契約するまで、貸駐車場などほかの用途に使っていない

「先に解体しておいて、ゆっくり買主を探そう」と考えていると、1年の期限を過ぎてしまうこともあります。特例を使えるかどうかは個別の事情で変わるため、解体の前にご相談ください。税理士のご紹介もできます。

参考: マイホームを売ったときの特例（国税庁）

売るまでの管理と、売った後の税金

空き地は、売れるまでの間も持ち主が管理します。また、売って利益が出たときは翌年に確定申告が必要です。売る前に両方を知っておくと、慌てずに済みます。

空き地の草とごみは持ち主が管理する

各務原市の「美しいまちづくり条例」では、土地の所有者などは、雑草が生い茂らないようにし、清掃などでごみの散乱を防ぐよう努めることとされています。夏場は草の伸びが早いため、売り出し中も定期的な草刈りの段取りを考えておきましょう。

きれいに管理された土地は、現地を見に来た方に良い印象を与えやすくなります。遠方にお住まいで管理が難しい場合の方法も、売却の相談の中で一緒に考えます。

税金は「利益」にかかる

土地を売ったときの税金（譲渡所得税・住民税）は、売った金額そのものではなく、買ったときの費用や売るためにかかった費用を差し引いた利益にかかります。税率は所有期間で変わり、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」として扱われます。

「土地 売却 消費税」もよく調べられていますが、国税庁によると、土地の譲渡は消費税の非課税取引とされています。

相続した土地の場合は、亡くなった方が持っていた期間も含めて考えるなど、計算に注意が必要な点があります。税金の詳しい計算は、売却のご相談とあわせて税理士をご紹介しますので、お気軽にお声がけください。

参考: 美しいまちづくり条例について（各務原市ホームページ）／長期譲渡所得の税額の計算（国税庁）／非課税となる取引（国税庁）

※本記事は2026年10月時点の情報です。最新の情報は各公式サイトでご確認ください。

まとめ

土地や空き地を売るときは、境界の状況を早めに確認し、古い家が建っている場合は解体する前に「古家付き」と「更地」の両方の売り方を比べることが大切です。自分が住んでいた家を壊して売るときは、特例の期限にも気をつけましょう。

「この土地は売れるのか」「まず何をすればいいのか分からない」という段階でも、ご相談いただけます。測量や解体が必要かどうかも含めて、土地の状況を一緒に確認するところから始めましょう。

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