各務原市で親が施設に入った後の実家を売るには｜成年後見と売却の流れ

親が施設に入った後の実家は、親に判断能力があれば親本人が売主として売却できます。一方、認知症などで判断能力が十分でない場合は、子が代わりに契約することはできず、成年後見制度で選ばれた後見人などが手続きを行います。その場合、入所前に住んでいた家を売るには家庭裁判所の許可が必要です。

各務原市でも、「母が施設に入って実家が空いたままになっている」「父の物忘れが進んできたが、家のことをどう進めればいいかわからない」というご相談をよくいただきます。家族のことなので、気持ちの整理がつかないまま時間が過ぎてしまう方も少なくありません。

この記事では、売却を考え始めたときに最初に確認したいことから、成年後見制度を使う場合の流れ、各務原市で相談できる窓口までを順番に整理します。

最初に確認したいのは「親が自分で判断できるか」

実家の名義が親であれば、売主は親本人です。子が家族として手伝うことはできても、売るかどうかを決めるのは名義人である親です。

ここで大切になるのが「意思能力」です。意思能力とは、自分がしようとしている契約の内容や結果を理解して判断できる力のことです。民法では、契約などをしたときに意思能力がなかった場合、その契約は無効とされています。

親の状態によって、売却の進め方は次のように分かれます。

親の状態	売却の進め方
自分で内容を理解し、判断できる	親本人が売主として契約する。子は相談や手続きの手伝いをする
判断できるか不安がある	医師や相談窓口に早めに相談し、進め方を確認する
判断能力が十分でない	成年後見制度を利用し、後見人などが家庭裁判所の許可を得て売る

親が施設に入っていても、判断能力がしっかりしていれば、親本人の意思で売却を進められます。一般的に、売買の登記を担当する司法書士が、決済の前に売主本人の本人確認と売る意思の確認を行います。そのため、子が親の代わりに書類へ署名するような進め方はできません。

たとえば、遠方に住んでいる長男が、施設に入った母の実家を片付けて売りたいと考えた場合も、まずは母本人が売却に納得しているか、内容を理解できる状態かを確認するところから始まります。

判断能力に不安があるときの成年後見制度

成年後見制度とは、認知症や知的障がい、精神障がいなどで判断能力が不十分な方の財産や権利を守るため、家庭裁判所が後見人などを選ぶ制度です。選ばれた後見人などが、本人に代わって財産の管理や契約を行います。

制度は大きく2つです。法定後見制度は、判断能力が不十分になった後に家族などが家庭裁判所に申し立てるもので、判断能力の程度に応じて後見人・保佐人・補助人のいずれかが選ばれます。

任意後見制度は、判断能力があるうちに、将来に備えて本人が支援してほしい人や内容を契約で決めておくものです。

親がすでに施設に入っていて判断能力が十分でない場合は、法定後見制度を検討することが多いでしょう。各務原市の案内では、申立てができるのは本人、配偶者、四親等以内の親族、市長（身寄りがいない方など）に限られています。

後見人などには、家族が選ばれることもあれば、司法書士などの専門職が選ばれることもあります。誰を選ぶかは家庭裁判所が判断します。また、成年後見制度は家を売るためだけの制度ではなく、選ばれた後見人などは、その後も本人の財産管理などを続けていくことになります。

参考: 成年後見制度（各務原市ホームページ）／「民法等の一部を改正する法律」（成年後見及び遺言の制度の見直し）について（法務省）

後見人が実家を売るには家庭裁判所の許可が必要

後見人などが本人の住まい（居住用不動産）を売るには、家庭裁判所の許可が必要です。許可を得ずに売った場合、その売却は無効になると裁判所の案内に書かれています。

施設に入る前に住んでいた家も対象

居住用不動産には、今住んでいる家だけでなく、病院や施設に入っているため今は住んでいないものの、入所前に住んでいた家や、将来住む可能性がある家も含まれます。親が施設に入った後の実家は、多くの場合これに当たります。

また、許可が必要なのは売却だけではありません。抵当権の設定、人に貸すこと、貸している契約の解除、建物の取り壊しも含まれます。「売る前に解体しておこう」と考えている場合も、先に確認が必要です。

申立ての基本

裁判所の案内をもとに、申立ての基本をまとめると次のとおりです。

申し立てる人	成年後見人（保佐人・補助人は、不動産を処分する代理権がある場合に限る）
申立先	後見開始などの審判をした家庭裁判所
費用	収入印紙800円分と、裁判所ごとに決められた郵便料
主な添付書類	売買契約書の写し、不動産の評価証明書、不動産業者が作成した査定書、登記事項証明書など

売却までの流れの例

成年後見制度を使って実家を売る場合、おおまかには次のような順番になります。細かな進め方は家庭裁判所の指示に従います。

1. 相談窓口で成年後見制度について相談する
2. 家庭裁判所に後見開始などを申し立て、後見人などが選ばれる
3. 後見人などが不動産会社に査定を依頼し、売却の必要性や売り方を検討する
4. 買主を探し、条件を調整する
5. 家庭裁判所に居住用不動産の処分許可を申し立てる
6. 許可が出たあとに、代金の受け取りと引き渡しを行う

家庭裁判所の審理には時間がかかるため、買主との間では、許可の時期を見込んだ余裕のある日程を組むことが大切です。

参考: 成年被後見人等の居住用不動産の処分許可（裁判所）

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各務原市で相談できる窓口と不動産会社の役割

成年後見制度そのものの相談は、市や社会福祉協議会の窓口で受け付けています。家の売却の相談は、不動産会社と並行して進めると全体の見通しが立てやすくなります。

窓口	相談できること
各務原市成年後見支援センター （総合福祉会館2階・058-322-5118）	成年後見制度の相談（無料）、家庭裁判所への申立書類づくりの支援（代行は不可）、親族後見人の相談
地域包括支援センター	高齢者の権利擁護の一つとして、成年後見制度の相談
各務原市 生活支援課 （058-383-1125）	親族がいない場合などの市長による申立て、申立費用や後見人等報酬の助成

成年後見支援センターの受付は、月曜日から金曜日の8時30分から17時15分まで（祝日・年末年始を除く）です。このほか、市のホームページでは岐阜県内の専門職団体の相談窓口も紹介されています。

不動産会社が担うのは、家の価値の確認と売却の実務です。当社では、後見人などからのご依頼で、家庭裁判所への申立てに添える査定書の作成や、買主探し、許可の時期を見込んだ日程づくりをお手伝いしています。登記は司法書士、税金は税理士をご紹介し、窓口は当社がまとめます。

参考: 成年後見支援センター（各務原市社会福祉協議会）／地域包括支援センター（各務原市ホームページ）

税金と売る時期の考え方

実家を売って利益が出た場合、税金がかかるのは売主である親です。親が自分で住んでいた家であれば、「マイホームを売ったときの特例」の対象になる可能性があります。

国税庁の案内では、住まなくなった家を売る場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが、この特例を受ける条件の一つとされています。施設に入ってから時間がたっている場合は、売る時期が特例に影響することがあります。

相談の前に、親がいつから実家に住んでいないか、購入したときの契約書が残っているか、売った翌年の確定申告を誰が行うかを整理しておくと、話が進めやすくなります。

特例が使えるかどうかは、施設に入った事情やその後の家の使い方などによって変わります。具体的な判断は税理士や税務署に確認してください。当社からも税理士をご紹介できます。

参考: No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）

注意点

親の判断能力や家族の事情は、一人ひとり違います。この記事は一般的な流れの整理です。実際の進め方は、家庭裁判所や相談窓口、専門家の案内に沿って確認してください。

よくある質問

※本記事は2026年10月時点の情報です。最新情報は各公式サイトでご確認ください。

まとめ

親が施設に入った後の実家は、親に判断能力があれば親本人が売主として売却できます。判断能力が十分でない場合は、成年後見制度で選ばれた後見人などが、家庭裁判所の許可を得て売ることになります。

どちらの場合も、早めに動き出すほど選べる道が増えます。まずは各務原市成年後見支援センターなどの窓口で制度の相談をしながら、家の状態や価値を確認しておくと、家族で話し合うときの材料になります。

当社では、「まだ売るかどうか決めていない」「後見の手続きと並行して家の価値だけ知りたい」という段階のご相談もお受けしています。査定は無料です。