各務原市で家を売却する流れと必要書類｜査定から引き渡し・確定申告まで

家の売却は、「相談・査定 → 媒介契約 → 販売活動 → 売買契約 → 引き渡し → 翌年の確定申告」という順番で進みます。段階ごとに必要な書類が決まっているので、流れを先に知っておくと、あわてずに準備できます。とくに登記の書類と、売った翌年の確定申告は早めに確認しておきたいところです。

各務原市でも、「親が住んでいた家を売りたいけれど、何から手をつければいいかわからない」「書類がどこにあるか不安」というご相談をよくいただきます。初めて家を売る方にとっては、わからないことが多くて当然です。

この記事では、売却の流れを6つの段階に分けて、それぞれで何をするのか、どんな書類を用意するのかを順番に整理します。

家の売却は6つの段階で進む

まずは全体像です。家の売却は、不動産会社への相談から始まり、買主への引き渡しで一区切り、そして翌年の確定申告で完了します。

それぞれの段階で主にすることを、表にまとめました。

段階	主にすること
1. 相談・査定	売りたい理由や時期を伝え、不動産会社に価格の目安を出してもらう
2. 媒介契約	売却を依頼する不動産会社と契約し、売り出し価格を決める
3. 販売活動	広告・物件情報の公開、購入希望者の見学対応
4. 売買契約	条件を調整し、買主と売買契約を結ぶ
5. 引き渡し	代金の受け取り、登記の手続き、鍵の引き渡し
6. 確定申告	売った翌年に、譲渡所得の申告を行う

どのくらいの期間がかかるかは、物件の状態や売り出し価格、買主の住宅ローンの審査などで大きく変わります。「いつまでに売りたい」という希望がある場合は、最初の相談のときに伝えておくと、逆算して進め方を考えられます。

査定の前に探しておきたい書類

査定そのものは書類がそろっていなくても相談できます。ただ、次のような書類が手元にあると、建物の状況や権利関係を早く確認でき、その後の手続きもスムーズになります。

なかでも見落としやすいのが、買ったときの売買契約書や領収書です。売ったときの税金を計算する際、買ったときの金額（取得費）を差し引けるため、確定申告で役立ちます。

国税庁によると、取得費がわからない場合などは、売った金額の5%を取得費とする方法（概算取得費）もあります。ただ、実際の取得費より少なくなることもあるため、まずは書類を探してみることをおすすめします。

たとえば、親が施設に入って空いた実家を売る場合、書類は親の家のどこかに保管されていることが多いものです。片付けの前に、書類だけは先に探しておくと安心です。

媒介契約と販売活動で知っておきたいこと

査定の結果に納得できたら、売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産会社に買主を探してもらい、契約までの手続きを任せるための契約のことです。

媒介契約には3つの種類があり、宅地建物取引業法などで、不動産会社が守るべきルールが決められています。

種類	主なルール
一般媒介	複数の不動産会社に同時に依頼できる
専任媒介	依頼は1社のみ。有効期間は3か月まで。契約から7日以内（休業日を除く）に指定流通機構へ登録。2週間に1回以上の報告
専属専任媒介	専任媒介のルールに加え、自分で見つけた相手とも直接は契約できない。登録は5日以内（休業日を除く）。1週間に1回以上の報告

指定流通機構（レインズ）とは、不動産会社どうしが物件情報を共有するための仕組みです。専任媒介・専属専任媒介では登録が義務になっており、登録したことを証明する書面を依頼者に渡すことも決められています。

販売活動が始まると、見学の申し込みが入るようになります。住みながら売る場合は、見学の日程調整や室内の整え方を事前に相談しておくと負担が軽くなります。

参考: 宅地建物取引業法 第34条の2（e-Gov法令検索）／宅地建物取引業法施行規則 第15条の10（e-Gov法令検索）

売買契約から引き渡しまでの準備

買主が決まったら、売買契約を結び、その後の引き渡しの日に代金の受け取りと登記の手続きを行います。この段階では、登記に使う書類の準備がとくに大切です。

売買契約のときに確認すること

契約では、売買代金や引き渡しの日、設備をどこまで残すかなどを決めます。雨漏りや設備の故障など、売主が知っている不具合は、契約前に買主へ伝えておくことが大切です。後から「聞いていなかった」というトラブルを防ぐためです。

建物の状態が気になる場合は、ホームインスペクション（建物状況調査）を行う会社をご紹介することもできます。

引き渡しの日に向けて用意する書類

家の名義を買主に移す登記（所有権移転登記）には、売主側でも書類が必要です。主なものは次のとおりです。

• 登記識別情報または登記済証
• 印鑑証明書（作成後3か月以内のもの）と実印
• 本人確認書類
• 固定資産税の評価額がわかる書類（登記の税金の計算に使う）

印鑑証明書は、不動産登記令で「作成後3か月以内」のものと決められています。早く取りすぎると期限が切れてしまうため、取得のタイミングは司法書士や不動産会社と相談して決めましょう。

各務原市に住民登録がある方は、マイナンバーカード（利用者証明用電子証明書つき）があれば、コンビニで印鑑登録証明書を取得できます（1通300円、毎日6時30分〜23時。年末年始などを除く）。

登記の手続きは、一般的に司法書士に依頼して進めます。当社では司法書士をご紹介し、日程の調整などの窓口をまとめます。登記上の住所と今の住所が違う場合など、追加の手続きが必要になることもあるため、早めに確認しておくと安心です。

住宅ローンが残っている場合は、引き渡しの日に売買代金でローンを返済し、抵当権を消す手続きも同時に行うのが一般的です。

参考: 不動産登記令 第16条（e-Gov法令検索）／コンビニ交付サービスをご利用ください（各務原市ホームページ）

売った翌年の確定申告

引き渡しが終わっても、もうひとつ手続きが残っています。土地や建物を売って利益（譲渡所得）が出た場合は、売った年の翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行います。

譲渡所得は、次の計算で求めます。

取得費は買ったときの代金など（建物は年数に応じた減価分を差し引く）、譲渡費用は仲介手数料や売買契約書の印紙代など、売るために直接かかった費用です。前の章で「買ったときの書類を探しておきたい」とお伝えしたのは、このためです。

「どの年に売ったことになるか」は、原則として買主に引き渡した日で決まります。ただし、売買契約を結んだ日を売った日として申告することもできます。年末に契約して年明けに引き渡す場合などは、どちらの年の申告になるかを確認しておきましょう。

申告では、確定申告書のほかに「譲渡所得の内訳書（土地・建物用）」などを作成します。住んでいた家を売った場合の特例など、使える制度によって必要な書類も変わります。税金の計算や特例が使えるかの判断は、税理士をご紹介しています。

参考: No.3102 譲渡所得の申告期限（国税庁）／No.3202 譲渡所得の計算のしかた（国税庁）

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注意点

流れがわかっても、個別の事情で進め方は変わります。とくに次のような場合は、早めに相談しておくと安心です。

リフォームについて、当社では売却前の大がかりなリフォームはおすすめしていません。安全や建物に関わる不具合だけ確認・修理を検討し、好みが分かれる部分は直さずに状態をきちんと説明して売る、という考え方でご提案しています。

登記・税金の手続きは、物件や家族の状況によって必要な書類や順番が変わります。この記事は一般的な流れの紹介です。実際の手続きは、司法書士・税理士・法務局・税務署などで確認してから進めてください。

よくある質問

※本記事は2026年10月時点の情報です。最新情報は各公式サイトでご確認ください。

まとめ

各務原市で家を売却するときは、「相談・査定 → 媒介契約 → 販売活動 → 売買契約 → 引き渡し → 翌年の確定申告」の順に進みます。登記識別情報や買ったときの契約書など、早めに探しておきたい書類があることも覚えておきましょう。

流れがわかると、「次に何をすればいいか」が見えてきます。ただ、名義や相続、ローンの状況によって必要な準備は変わります。

未来ホームでは、各務原市全域で売却のご相談をお受けしています。登記は司法書士、税金は税理士をご紹介し、当社が窓口になって手続きをまとめます。「まだ売るか決めていない」という段階でも、お気軽にご相談ください。