各務原市鵜沼で土地を探すときのポイント｜駅・エリアと道路・上下水道の確認

各務原市の鵜沼で土地を探すときは、「使う駅と毎日の動きからエリアを絞る」「建てたい家が建てられる土地かを法令で確かめる」「道路・上下水道・高低差・災害リスクを現地と公式の地図で見る」の順に進めると、あとからの見込み違いを減らせます。

「鵜沼駅の近くで土地を探しているけれど、どこを見ればいいのか分からない」「広さと日当たりは気に入ったのに、家が建てられるのか不安」というご相談を、当社でもよくいただきます。土地は建物と違って、見ただけでは分からない条件が多いものです。

この記事では、鵜沼で家を建てる土地を探す方に向けて、エリアの見方と契約前に確認したいことを、各務原市・岐阜県・国土交通省の公式情報をもとに整理します。

鵜沼の土地探しは、使う駅と毎日の動きから

鵜沼地区は市の東部にあり、鉄道の駅が複数あります。どの駅をよく使うかで、探す範囲がかなり変わるのが特徴です。

駅	路線と行き先の目安
新鵜沼駅	名鉄犬山線で名古屋方面、名鉄各務原線で岐阜方面
鵜沼駅	JR高山本線で岐阜方面
鵜沼宿駅・名電各務原駅	名鉄各務原線
各務ケ原駅	JR高山本線

たとえば、ご夫婦のお一人が名古屋方面へ電車で通勤し、もうお一人は車で市内に通勤するご家庭なら、「新鵜沼駅まで歩ける範囲」にこだわるのか、「駅までは送迎や自転車でよいので、2台分の駐車スペースを優先する」のかで、候補はずいぶん変わります。

地図を見る前に、次の点を家族で話しておくと、土地を見たときに判断しやすくなります。

• 電車を使うのは誰か、どの駅まで歩けるか
• 車は何台か、前の道路から入れやすいほうがよいか
• 小学校・中学校の校区で、ゆずれない範囲はあるか
• スーパーや病院、子ども館など、よく使う場所はどこか

校区は住所によって決まるため、気になる土地が出たら、番地まで確かめるのがおすすめです。鵜沼で住まいを探すときの校区の見方は、こちらの記事でも紹介しています。
あわせて読みたい：鵜沼第二小学校（各務原市）の場所と通学区域｜鵜沼で家を探すときの確認ポイント

建てたい家が建つ土地か、用途地域と区域を確かめる

土地は、買えば自由に家を建てられるわけではありません。場所ごとに決められた都市計画のルールによって、建てられる建物の種類や大きさが変わります。

用途地域とは

用途地域とは、住宅地や工場地など、土地の使い方を地域ごとに定めたルールのことです。市のホームページでは13種類が案内されており、それぞれ建物の用途や形態に制限があります。

あわせて見たいのが、敷地に対して建物をどのくらいの広さで建てられるかを示す建ぺい率と、延べ床面積の上限を示す容積率です。「平屋にしたい」「駐車場を広く取りたい」という方は、土地の広さだけでなく、この数字もあわせて確認しましょう。

市街化調整区域は、まず相談から

市街化調整区域とは、市街化を抑えるために定められた区域です。市の案内では、建築や開発は原則として認められず、例外的に認められる場合があるとされています。自分の住まいを建てられる条件が用意されている場所もありますが、条件は土地ごとに確認が必要です。

インターネットでは、市の案内から岐阜県の地図システムを開き、用途地域や区域、地区計画などを大まかに調べられます。ただし、案内されている情報は令和3年4月8日時点のもので、土地の境界や道路の幅を示すものでもありません。最新の内容は都市計画課（058-383-1983）で確認が必要です。

こうした法令上の制限は、契約前の重要事項説明（宅地建物取引士が物件の大事な情報を説明すること）でも説明されます。ただ、説明の段階で「思っていた家が建たない」と分かると、それまでの検討がやり直しになります。気になる土地が出た時点で確認しておくと安心です。

参考：用途地域（各務原市ホームページ）／市街化区域・市街化調整区域（各務原市ホームページ）／各務原市都市計画情報の検索（各務原市ホームページ）

前面の道路と上下水道は、建築費にも関わる

道路と上下水道は、土地の価格だけを見ていると見落としやすいところです。家が建てられるかどうかや、建てるときの追加費用に関わります。

道路は「幅4m」と「2m接する」が基本

建築基準法では、建物の敷地は原則として幅4m以上の道路に2m以上接していなければならないとされています。幅4m未満の道でも、指定を受けたものは道路として扱われますが、その場合は道の中心線から2mの部分が道路とみなされ、そこには建物を建てられません（セットバックといいます）。

たとえば、前の道が狭い土地では、広告の面積のすべてを建物や駐車場に使えるとは限りません。実際に使える広さを図面で確認しましょう。道路の扱いについては、市の建築指導課（058-383-1482）が窓口です。

水道・下水道の確認ポイント

長く更地だった土地や、広い土地を分けた土地などでは、敷地の中まで管が来ていないことがあります。金額は土地の条件で変わるため、次の点を事前に確認しましょう。

項目	確認したいこと
水道	敷地内に引き込みがあるか、管の太さは足りるか。工事は市指定の事業者への申し込みで、新設や口径を変える工事には給水負担金が必要。水道管の工事が必要な場合は別に負担が生じることも（水道施設課 給水係 058-383-7112）
下水道	公共下水道の区域か、敷地内に接続できる設備があるか。受益者負担金の支払いが残っている土地では、売買にあわせて受益者を変更する届出を行う場合がある（下水道課）
私道	前の道が個人の持ち物の場合、管の工事や通行に承諾が必要になることがある（一般的な注意点）

土地の価格が同じでも、こうした費用の有無で総額は変わります。物件価格以外にかかる費用の全体像は、こちらも参考にしてください。
あわせて読みたい：各務原市で中古住宅を買うときの諸費用とは？税金・登記・ローンの内訳

参考：接道規制のあり方について（国土交通省）／給水装置工事の申し込み（各務原市ホームページ）／受益者の変更などに関する手続き（各務原市ホームページ）

高低差・ハザードマップ・埋蔵文化財も見ておく

地図の上では同じに見える土地でも、現地に行くと道路より高かったり、隣との間に段差があったりします。現地の高低差と公式の地図の両方を見ておくと、建てるときの工事や将来の安全を考えやすくなります。

高低差のある土地は工事の内容を確認

道路との段差や古い擁壁（土を支える壁）がある土地では、土を動かしたり擁壁を直したりする工事が必要になることがあります。各務原市は全域が宅地造成等工事規制区域になっており、盛土などの規模によっては許可が必要です。建築会社にも現地を見てもらい、工事の内容を早めに確認しましょう。

土砂災害・洪水・内水の地図を見る

市の土砂災害ハザードマップは、岐阜県が指定した警戒区域をもとに作られています。鵜沼地区は、鵜沼第一・鵜沼第三・各務・陵南・緑苑・八木山の小学校区ごとに用意されています。洪水や内水（雨水があふれること）の地図とあわせて、土地の位置を確かめましょう。

地図に色が付いているから買ってはいけない、というものではありません。避難する場所や道、家の建て方を考える材料として見ておくことが大切です。水害ハザードマップ上の位置は、契約前の重要事項説明でも説明されます。

遺跡の範囲に入っていないか

意外と知られていないのが、埋蔵文化財包蔵地（遺跡として知られている土地）です。範囲内で土地を変える工事をする場合は、着工の60日前までに届出が必要とされています。

該当するかは、地番と位置図を用意して市の文化財課（058-383-1475）に照会できます。工事の日程に関わるので、入居時期が決まっている方は早めに確認しましょう。

参考：宅地造成及び特定盛土等規制法の施行（各務原市ホームページ）／土砂災害ハザードマップ（各務原市ホームページ）／防災ハンドブック・ハザードマップ（各務原市ホームページ）／重要事項説明への水害ハザードマップの追加（国土交通省）

参考：埋蔵文化財包蔵地の照会・手続き（各務原市ホームページ）／埋蔵文化財発掘（93条）の届出（各務原市ホームページ）

建築条件付き土地か確認し、資金と順番を決める

土地の広告を見るときは、まず「建築条件付き」と書かれていないかを確認しましょう。建てる会社を自分で選べるかどうかが、ここで変わります。

建築条件付き土地とは

建築条件付き土地とは、売主または売主が指定する建築会社と、一定の期間内に建築請負契約を結ぶことを条件に売られる土地のことです。広告には、条件の内容や、条件が成立しなかったときの扱いを表示するルールがあります。

確認したいのは、建築請負契約の期限と、間に合わなかったときに土地の契約や手付金がどうなるかです。期限までに間取りや予算を話し合う時間があるかも見ておきましょう。契約前に説明を受け、分からない点はそのままにしないことが大切です。

土地から買うときの進め方

建物の完成より先に土地の代金を払うことが多いため、資金の順番を先に考えておくと安心です。一般的には、次のような流れで進みます。

1. 予算と建てたい家のイメージを整理する
2. エリアを絞って土地を探し、現地を見る
3. 気になる土地の法令・道路・上下水道などを確認する
4. 建築会社に、その土地で希望の家が建つか見てもらう
5. 金融機関に、土地と建物のローンの進め方を相談する
6. 重要事項の説明を受けて、売買契約を結ぶ

土地と建物でお金を払う時期が分かれるときの融資の扱いは、金融機関によって違います。返済計画が不安な方には、当社からFP（ファイナンシャルプランナー）をご紹介できます。登記も司法書士をご紹介できますので、土地探しとあわせてお声がけください。

税金では、土地を買うと岐阜県の不動産取得税がかかります。土地を取得してから3年以内に住宅を新築した場合などには、住宅用の土地の軽減を受けられることがあります（令和13年3月31日までの取得で、住宅の要件もあります）。取得から原則60日以内の申告が案内されています。

新築の買い方全体を比べたい方は、こちらの記事で建売・建築条件付き土地・注文住宅の違いを紹介しています。
あわせて読みたい：各務原市で新築一戸建て・建売を探すときのポイント｜内覧と契約前の確認

参考：不動産取得税（岐阜県）／不動産の表示に関する公正競争規約（不動産公正取引協議会連合会）

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建てられる家の大きさや工事の内容は、土地ごとの条件で変わります。この記事は一般的な確認点の整理ですので、具体的な判断は、窓口での確認や建築会社への相談をもとに進めてください。

まとめ

各務原市の鵜沼で土地を探すときは、使う駅と暮らし方からエリアを絞り、用途地域や道路、上下水道、高低差、ハザードマップまで確かめてから決めることが大切です。広告の価格と広さだけでは見えない条件があるため、気になる土地が出た段階で確認を始めましょう。

当社では、各務原市の土地の情報をご案内しながら、確認しておきたい点の整理から、資金計画や登記の専門家のご紹介まで、まとめてご相談をお受けしています。「まだ鵜沼にするか決めていない」という段階でもお気軽にお声がけください。

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※本記事は2026年11月時点の情報です。最新情報は各公式サイトでご確認ください。