各務原市で中古住宅を買うときの諸費用とは？税金・登記・ローンの内訳

中古住宅を買うときは、物件価格のほかに「諸費用」が必要です。主な内訳は、契約書の印紙税、登記の登録免許税、県に納める不動産取得税、住宅ローンや火災保険の費用などです。払う時期がばらばらなので、内訳と時期をセットで知っておくと資金計画で慌てずにすみます。

各務原市で中古住宅を探している方からも、「物件価格のほかに何が必要？」「現金はいつ、どれくらい用意すればいい？」というご質問をよくいただきます。

この記事では、国税庁・岐阜県・各務原市の公式情報をもとに、諸費用の種類と仕組み、支払いのタイミングを順番に整理します。

中古住宅の諸費用とは？物件価格とは別に必要なお金

中古住宅の諸費用とは、物件そのものの代金以外に、購入の手続きや税金、ローン、保険のためにかかるお金のことです。

チラシやポータルサイトに載っている価格は、基本的に物件の代金です。諸費用は物件や借入の内容によって変わるため、別に見積もる必要があります。まずは全体像を表で確認しましょう。

分類	主な費用
税金	印紙税、登録免許税、不動産取得税
登記	司法書士への報酬、住宅用家屋証明などの書類代
住宅ローン	金融機関の事務手数料、保証料など
保険	火災保険（必要に応じて地震保険）
取引・精算	仲介手数料、固定資産税などの精算金
入居まで	引越し、家具・家電、必要に応じてリフォーム

このうち、税金の金額は購入価格ではなく、市町村の固定資産税評価額をもとに計算するものが多いのがポイントです。そのため、同じ価格の物件でも金額が変わることがあります。

税金の費用｜印紙税・登録免許税・不動産取得税

購入時の税金は、契約のときの印紙税、登記のときの登録免許税、取得後に県から通知が届く不動産取得税の3つです。どれも住宅向けの軽減措置があり、条件に合うかどうかで負担が変わります。

印紙税｜売買契約書に印紙を貼る

不動産の売買契約書には、契約金額に応じた印紙税がかかります。国税庁によると、令和9年3月31日までに作成される契約書は税額が軽減されており、たとえば契約金額が1,000万円超5,000万円以下なら1万円です。

契約書を売主用・買主用の2通作る場合は、一般的にそれぞれが自分の保管する分の印紙を用意します。

登録免許税｜名義を移す登記にかかる国の税金

登録免許税は、所有者を売主から買主に変える「所有権移転登記」などにかかります。計算のもとになるのは、原則として固定資産課税台帳に登録された価格（固定資産税評価額）です。

国税庁が示している主な税率は次のとおりです。

• 土地の売買による所有権移転：本則1,000分の20、令和11年3月31日までは1,000分の15
• 建物の売買による所有権移転：本則1,000分の20、一定の住宅用家屋なら1,000分の3（令和9年3月31日まで）
• 住宅ローンの抵当権設定：一定の住宅用家屋なら1,000分の1（令和9年3月31日まで）

建物の軽減を受けるには、自分が住むこと、登記上の床面積が50㎡以上、取得後1年以内の登記などが条件です。中古住宅では、昭和57年1月1日以後の建築であること、または耐震基準に適合していることの証明があることなどの条件もあります。

条件を満たすことは、家屋がある市区町村の「住宅用家屋証明」で示し、登記の申請書に添付します。各務原市では資産税課が窓口で、手数料は1件1,300円です。登記のあとに出しても認められないため、通常は司法書士が登記の準備と合わせて手配します。

不動産取得税｜あとから岐阜県から届く税金

不動産取得税は、土地や建物を取得したときに一度だけかかる県の税金です。岐阜県では、中古の家屋や土地の場合、登記から4〜6か月後をめどに納税通知書が届きます。引越しが落ち着いたころに届くので、忘れずに準備しておきたい費用です。

税率は令和9年3月31日まで土地・住宅とも3%で、宅地は課税標準を評価額の2分の1とする特例があります。さらに、自分が住む中古住宅は、新築された時期や床面積（40㎡以上240㎡以下）などの条件を満たすと、建物の評価額から一定額が控除されます。住宅用の土地にも税額を減らす仕組みがあります。

軽減を受けるには、原則として取得日から60日以内に県税事務所へ申告します。各務原市の不動産は岐阜県税事務所（不動産取得税の担当 058-214-6914）の管轄です。

参考: 印紙税の軽減措置（国税庁）／登録免許税の税額表（国税庁）／マイホームを持ったとき（国税庁）／不動産取得税Q&A（岐阜県）

登記・住宅ローン・保険にかかわる費用

税金以外では、登記を頼む司法書士への報酬、住宅ローンの手数料、火災保険料が主な費用です。どれも依頼先や商品によって金額が変わるため、見積もりで確認するのが基本です。

司法書士への報酬

所有権移転登記や抵当権設定登記は、司法書士に依頼するのが一般的です。報酬のほか、登記事項証明書などの実費がかかります。当社では司法書士をご紹介し、決済日に合わせた段取りを当社が窓口となって調整します。

住宅ローンの手数料・保証料

住宅ローンでは、事務手数料や保証料がかかることがあります。保証料を金利に上乗せする商品、手数料を借入額に応じて決める商品など、仕組みは金融機関ごとに違います。金利だけでなく、諸費用を含めた総額で比べることが大切です。

火災保険・地震保険

住宅ローンを使う場合、火災保険への加入を求められるのが一般的です。保険料は建物の構造や補償内容、期間によって変わります。ハザードマップで水害のリスクを確認し、水災補償を付けるかどうかを考えておくと選びやすくなります。

引渡しで精算するお金と、住み始めてからの費用

見落としやすいのが、引渡しの日に売主と精算するお金と、住み始めてから必要になるお金です。

固定資産税などの精算

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に1年分が課税されます。そのため年の途中で売買するときは、引渡し日を境に日割りで計算した金額を買主が売主に支払う方法が一般的です。精算の方法は売買契約で決めるので、契約書の内容を確認しておきましょう。

仲介手数料

不動産会社の仲介で購入した場合は、仲介手数料がかかります。上限は法律で決められており、物件価格によって変わります。具体的な金額や支払い時期は、媒介契約のときに書面で確認してください。

住み始めるまでに必要になりやすい費用

引越し費用やカーテン・照明・家電の購入費のほか、給湯器や水まわりなど古くなった設備の交換・リフォーム費用、購入前に建物の状態を調べるホームインスペクション（建物状況調査）の費用がかかることもあります。

中古住宅は、設備の年数によって入居後すぐに交換が必要になることもあります。当社では、ホームインスペクションを行う会社や、購入後のリフォームを相談できる業者もご紹介しています。

諸費用を見落とさない資金計画の進め方

諸費用は「総額」だけでなく「いつ払うか」で整理すると、手元の現金が足りなくなる心配を減らせます。おおまかな流れは次のとおりです。

タイミング	主な支払い
売買契約のとき	手付金、印紙税
ローン契約〜決済のとき	残代金、ローン手数料・保証料、登録免許税と司法書士報酬、固定資産税などの精算金、火災保険料
入居前後	引越し、家具・家電、リフォーム
登記から数か月後	不動産取得税（軽減で税額がかからない場合もあります）

※仲介手数料の支払い時期は、媒介契約の内容によります。

たとえば、那加や蘇原で築年数の経った中古住宅を検討している場合、建物が昭和57年より前の建築だと、登録免許税や不動産取得税の軽減に耐震の証明が必要になることがあります。軽減が使えるかどうかは、物件を決める前に確認しておくと安心です。

また、諸費用を自己資金で払うのか、ローンに含められるのかも金融機関によって違います。毎月の返済額だけでなく、家計全体で無理がないかを見ておきましょう。家計の見直しについては、こちらの記事も参考にしてください。

---

同じ価格の中古住宅でも、建物の築年や床面積、ローンの組み方によって諸費用は変わります。物件を比べる段階から、諸費用も含めた見積もりで考えることが大切です。

参考: 住宅用家屋証明（各務原市ホームページ）／固定資産税（各務原市ホームページ）／岐阜県税事務所（岐阜県ホームページ）

※本記事は2026年10月時点の情報です。最新情報は各公式サイトでご確認ください。

まとめ

中古住宅の諸費用は、印紙税・登録免許税・不動産取得税といった税金と、登記・住宅ローン・保険などの手続きの費用に分かれます。税金は固定資産税評価額をもとに計算するものが多く、築年や床面積によって軽減が使えるかどうかが変わります。

「いつ、何を払うか」を表にしておくと、契約から入居、数か月後の不動産取得税まで慌てずに準備できます。物件探しと同じタイミングで、諸費用を含めた資金計画を考えておきましょう。

当社では、各務原市の中古住宅探しとあわせて、諸費用の見通しづくりもお手伝いしています。資金計画はFP、登記は司法書士をご紹介し、窓口は当社がまとめます。