各務原市で相続した実家を売るときの税金と空き家3,000万円控除の基本

相続した実家を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税と住民税がかかります。ただし、一定の要件を満たす空き家であれば、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」によって、利益から最高3,000万円を差し引ける場合があります。まずは利益の計算のしかたと、特例の主な要件を押さえておきましょう。

各務原市でも、「親が住んでいた家を相続したけれど、売ったら税金はいくらくらいかかるのか」「古い家でも何か使える制度はあるのか」というご相談をよくいただきます。

この記事では、国税庁の公表している内容をもとに、税金の仕組みと特例の考え方を、できるだけやさしい言葉で整理します。

税金がかかるのは「利益」に対して

税金の対象になるのは、売った金額そのものではなく、売った金額から経費などを差し引いた「利益」の部分です。この利益のことを「譲渡所得（じょうとしょとく）」といいます。

国税庁によると、譲渡所得は次の式で計算します。

「取得費」と「譲渡費用」とは

取得費は、その家や土地を手に入れたときの代金や手数料などです。建物の場合は、年数がたった分（減価償却費に当たる額）を差し引いて考えます。

譲渡費用は、売るために直接かかった費用です。仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代のほか、建物を取り壊して土地を売る場合の取壊し費用なども含まれます。

親が買ったときの金額がわからない場合

相続した実家では、「昔に買ったので、いくらだったかわからない」ということも少なくありません。取得費がわからない場合は、売った金額の5％を取得費とすることができます（概算取得費）。

ただ、5％で計算すると利益が大きく見積もられ、税金が増えることがあります。親が家を買ったときの契約書や領収書が残っていないか、早めに探しておくと安心です。

参考: 譲渡所得の計算のしかた（国税庁）／取得費がわからないとき（国税庁）

税率は「持っていた期間」で変わる

土地や建物を売ったときの税率は、持っていた期間が5年を超えるかどうかで大きく変わります。判定は、売った年の1月1日時点の所有期間で行います。

相続した家の場合、所有期間は原則として親（亡くなった方）が取得した日から数えます。親が長く住んでいた家であれば、相続してすぐに売っても「長期」になることが多いです。

国税庁が示している税率は次のとおりです。

区分	所有期間	税率
長期譲渡所得	5年を超える	所得税15％・住民税5％
短期譲渡所得	5年以下	所得税30％・住民税9％

このほか、所得税額に対して2.1％の復興特別所得税がかかります。実際の税額は特例の有無などで変わるため、目安として見てください。

参考: 長期譲渡所得の税額の計算（国税庁）／短期譲渡所得の税額の計算（国税庁）

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空き家の3,000万円特別控除とは

「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」とは、亡くなった方が一人で住んでいた古い家を相続して売ったときに、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける制度です。空き家が放置されるのを防ぐことを目的としています。

国税庁が示している主な要件は、次のとおりです。

• 相続の直前まで、亡くなった方が住んでいた家であること（老人ホーム等に入所していた場合も、一定の要件を満たせば対象）
• 昭和56年5月31日以前に建てられた家であること
• マンションなど区分所有の登記がされた建物ではないこと
• 相続の直前に、亡くなった方以外に住んでいた人がいなかったこと
• 相続が始まった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売った金額が1億円以下であること
• 親子や夫婦など、特別な関係のある人に売ったものではないこと

対象となるのは、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの売却です。また、令和6年1月1日以後の売却で、その家を相続した相続人が3人以上いる場合は、控除額が2,000万円までになります。

参考: 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）

古い家は「耐震」か「取り壊し」がポイント

この特例では、古い家をそのまま売るだけでは要件を満たさない場合があります。家を売るなら一定の耐震基準を満たしていること、または家を取り壊して土地として売ることが求められます。

国税庁の内容をもとに整理すると、主な売り方は次の3つです。

売り方	ポイント
耐震基準を満たした家と土地を売る	売る時点で一定の耐震基準を満たしていることが必要
家を取り壊してから土地を売る	取り壊した後の土地を、建物などの敷地として使っていないことが必要
売った後に耐震改修または取り壊しをする	令和6年1月1日以後の売却が対象。売った年の翌年2月15日までに行う必要がある

たとえば、遠方に住んでいて実家の片付けや解体の段取りが難しい場合、「売った後に買主側で取り壊す」形で進められるかを検討する、という考え方もあります。どの方法が合うかは、建物の状態やご家族の事情によって変わります。

家を残したまま売る場合は、耐震基準を満たしていることを示す書類（耐震基準適合証明書や建設住宅性能評価書の写しなど）を確定申告で添付します。耐震診断や改修には時間がかかることもあるため、売却の時期と合わせて早めに検討しておきましょう。

売る前から始めておきたい準備

特例には売却の期限があり、必要な書類も多いため、売ると決める前から少しずつ準備しておくと慌てずに済みます。

1. 建てた時期を確認する：登記事項証明書などで、昭和56年5月31日以前の建築かどうかを確かめます。
2. 購入時の書類を探す：親が家や土地を買ったときの契約書・領収書は、取得費の計算に使います。
3. 相続の手続きを進める：誰が相続するのかを家族で決め、名義を整えておきます。
4. 確認書の申請先を調べる：特例には、家のある市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。各務原市内の家であれば、各務原市に申請します。
5. 税務署や税理士に相談する：特例が使えるかどうかの最終的な判断は、税務の専門家に確認しましょう。

特例を受けるには、売った年の翌年に確定申告を行い、譲渡所得の内訳書や確認書などを添付して提出します。

※本記事は2026年10月時点の情報です（国税庁の掲載内容は「令和8年4月1日現在法令等」）。最新の情報は国税庁などの公式サイトでご確認ください。

まとめ

相続した実家を売ったときの税金は、売った金額ではなく利益（譲渡所得）にかかります。そして、亡くなった方が一人で住んでいた古い家であれば、空き家の特例で最高3,000万円を差し引ける可能性があります。

特例には売却の期限や、耐震・取り壊しといった条件があります。「まだ売るか決めていない」という段階でも、建築時期の確認や書類探しから始めておくと、選べる道が広がります。

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